임대차 특약에 창문 상태 남기는 법, 부위별로 적어야 분쟁이 줄어듭니다

임대차 특약에 창문 상태는 어떻게 남겨야 하나요

계약서 특약란에 "창문 상태 양호" 한 줄만 적으면 나중에 아무것도 증명하지 못합니다. 샷시는 프레임, 문짝, 유리, 롤러와 레일, 잠금장치, 모헤어와 가스켓, 실리콘 마감, 방충망처럼 여러 부품이 모인 설비라서, 어느 창의 어느 부위가 어떤 상태인지가 적혀 있어야 퇴거 때나 고장 때 기준이 됩니다.

특약에는 창 위치, 부위, 현재 증상, 수리할 사람과 기한, 기한을 넘겼을 때의 처리 방법을 한 문장 안에 넣고, 같은 날짜의 사진을 계약서와 함께 보관하는 것이 핵심입니다. 이렇게 적어 두면 입주 전부터 있던 하자인지, 사는 동안 생긴 손상인지를 두고 다툴 여지가 크게 줄어듭니다.

이 글은 계약 단계에서 창문 상태를 기록하는 방법만 다룹니다. 이미 살고 있는 집의 창문 고장을 누가 고치는지는 전세·월세 창문 수리 책임에서, 퇴거 때 원상복구 범위는 원상복구와 샷시에서 따로 정리했습니다.

샷시 상태 기록이 왜 분쟁의 기준이 되는가

민법상 임대인은 계약 기간 동안 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있고, 임차인은 계약이 끝나면 빌린 상태로 돌려줄 의무가 있습니다. 두 의무 모두 "처음 상태"가 무엇이었는지를 전제로 합니다. 처음 상태에 대한 기록이 없으면 레일이 휘어 있거나 유리 사이가 뿌옇게 된 창을 두고 원래 그랬는지, 사는 동안 생겼는지를 말로만 다투게 됩니다.

샷시는 특히 이 다툼이 잦은 설비입니다. 롤러 마모, 모헤어 납작해짐, 실리콘 갈라짐처럼 시간이 지나면 저절로 생기는 노후와, 문짝을 세게 닫아 생긴 잠금장치 파손이나 충격으로 생긴 유리 금처럼 사용 중 생기는 손상이 겉으로는 비슷해 보이기 때문입니다. 그래서 입주 시점의 증상을 부위별로 적어 두는 것이 사실상 유일한 기준점이 됩니다.

흔한 오해 하나를 바로잡자면, 특약에 "모든 수리는 임차인 부담"이라고 적으면 창문 문제를 전부 세입자가 떠안는 것으로 생각하기 쉽습니다. 판례는 이런 특약이 있더라도 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 한정해 임차인 부담을 인정하는 경향이 있고, 샷시 전체 교체처럼 대규모 수선은 여전히 임대인 몫으로 보는 것이 일반적입니다. 반대로 보면, 소모품 교체를 누가 할지는 특약으로 정할 수 있으므로 그 범위를 분명히 적는 쪽이 양쪽 모두에게 낫습니다. 구체적인 사안은 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 상담으로 확인하세요.

모호한 특약 문구와 구체적인 특약 문구 비교

오른쪽 문구는 "어느 창의 어느 부위"와 "눈으로 확인 가능한 증상"을 함께 적었다는 점이 다릅니다. 증상은 "고장" 같은 판단어보다 "잠기지 않음", "걸림", "빛이 샘"처럼 누가 다시 해 봐도 같은 결과가 나오는 표현이 좋습니다. 창 위치는 거실, 안방, 작은방, 주방, 발코니처럼 집 구조에 맞게 부르고, 이중창이면 외창과 내창을 나눠 적어야 나중에 헷갈리지 않습니다.

법무부와 국토교통부가 보급하는 주택임대차표준계약서 양식에는 수리가 필요한 시설과 수리 완료 시기, 기한까지 수리하지 않았을 때의 처리 방법을 적는 항목이 포함된 판이 있습니다. 공인중개사가 쓰는 양식에 이 칸이 있는지 확인하고, 없다면 같은 내용을 특약란에 옮겨 적으면 됩니다.

계약 전 창문 상태를 직접 확인하는 순서

집을 보러 갔을 때나 계약 직전 방문 때 창마다 아래 순서로 확인하면 빠뜨리는 창이 없습니다. 빈집이라면 커튼과 가구가 없어 확인이 훨씬 쉽습니다. 바깥으로 몸을 내밀거나 문짝을 들어 빼는 확인은 하지 말고, 실내에서 열고 닫아 보는 범위에서만 하세요.

• 각 창을 끝까지 열고 닫아 보며 중간에 걸리거나 덜컹거리는 구간이 있는지 확인 (롤러·레일 상태)
• 잠금장치를 걸어 본 뒤 문짝을 바깥쪽으로 밀어 보아 헐겁게 움직이는지 확인 (크레센트·잠금 고리 체결)
• 창을 닫은 상태에서 문짝 맞닿는 부분의 털(모헤어)이 납작하게 눌렸거나 빠진 곳이 있는지 확인
• 복층유리 두 장 사이에 물방울이나 뿌연 얼룩이 있는지 확인. 안쪽에 있다면 밀봉이 풀린 것이라 닦아도 지워지지 않습니다
• 창틀 모서리와 벽 사이 실리콘이 갈라지거나 들뜬 곳, 그 주변 벽지에 얼룩이나 곰팡이 흔적이 있는지 확인
• 방충망 찢어짐, 처짐, 레일 이탈 여부와 유리 표면의 금이나 깨진 모서리 확인

겨울철 아침에 방문할 수 있다면 유리와 프레임 하단에 결로가 얼마나 맺히는지도 보세요. 창틀 아래 실리콘이 검게 변해 있거나 벽지가 들떠 있으면 결로가 반복된 집일 가능성이 높습니다. 결로와 곰팡이 흔적을 읽는 법은 유리 사이 습기 원인을 참고하면 증상을 정확한 말로 적을 수 있습니다.

증상별로 특약에 어떻게 적을까요

유리 사이 습기와 유리 금은 퇴거 때 가장 자주 다투는 항목입니다. 사는 동안 생겼다고 오해받기 쉬운 증상이므로 반드시 "입주 전부터 있음"이라는 표현과 사진을 함께 남기세요. 반대로 모헤어나 방충망처럼 소모품 성격이 강한 부품은 하자로 적기보다 "교체 시 비용 부담은 누가 한다"는 범위 합의로 적는 편이 현실적입니다. 증상이 수리로 해결되는지, 교체가 필요한 수준인지 판단이 어렵다면 샷시 수리와 교체 판단 기준을 먼저 보고 문구를 정하세요.

사진 기록과 계약서 첨부, 이렇게 남겨 두세요

특약 문구가 아무리 구체적이어도 사진이 없으면 증상의 정도를 보여줄 수 없습니다. 사진은 창 전체가 나오는 원경 한 장, 문제 부위를 가까이 찍은 근접 한 장을 한 쌍으로 찍고, 근접 사진에는 크기를 가늠할 수 있게 손가락이나 줄자를 함께 넣으면 좋습니다. 촬영 날짜가 파일 정보에 남는 휴대폰 기본 카메라를 쓰고, 편집이나 필터는 하지 마세요.

• 사진 목록을 만들어 계약서에 첨부하세요. "사진 1: 거실 외창 우측 레일" 식으로 번호와 설명을 적은 목록에 양측이 서명하면 사진과 특약이 연결됩니다.
• 같은 사진을 양쪽이 가져가세요. 메시지로 집주인이나 중개사에게 보내 두면 전송 기록 자체가 날짜 증거가 됩니다.
• 수리 완료도 기록하세요. 잔금 전에 수리했다면 수리 후 사진과 수리 내역서를 같은 목록에 추가합니다.
• 입주 직후 다시 한 번 찍으세요. 계약일과 입주일 사이에 생긴 변화가 있으면 바로 알리고 문자로 남깁니다.

계약 기간 중 집주인이 샷시를 교체하기로 했다면 교체 전후 상태도 같은 방식으로 기록해야 퇴거 때 기준이 바뀌지 않습니다. 교체 공사에 대한 동의와 일정 조율은 집주인 샷시 교체와 세입자, 세입자가 직접 공사하려는 경우의 동의 절차는 세입자 샷시 교체 동의에 정리했습니다. 온담창호는 집주인이나 세입자가 보낸 사진을 보고 수리로 해결할 부분과 교체가 필요한 부분을 나눠 설명드리므로, 특약 문구를 정하기 전 상태 판단이 필요할 때 우리 집 창호 진단을 이용할 수 있습니다.