전월세 창문 수리, 원인과 규모로 부담이 갈립니다
민법상 임대인은 임대한 집을 임차인이 사용하고 살기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 창문은 바람과 비를 막고 잠겨야 하는 집의 기본 설비라서, 그 기능을 잃을 정도의 고장은 원칙적으로 임대인이 고칠 대상입니다. 반면 임차인이 별다른 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 손질이나, 임차인의 부주의로 생긴 파손은 임차인 몫으로 보는 것이 일반적인 정리입니다.
그래서 질문은 누가 사는 집이냐가 아니라 고장이 왜 생겼고 얼마나 큰가입니다. 노후나 구조 때문에 창의 기능이 떨어졌다면 임대인, 일상 사용 중 생긴 사소한 손질이나 임차인 과실로 생긴 파손이라면 임차인 부담으로 보는 것이 기본이며, 계약서에 별도 특약이 있으면 그 내용을 먼저 확인해야 합니다. 어느 쪽이든 고장을 발견하면 바로 알리고 기록을 남기는 것이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.
고장 유형별로 보는 일반적인 부담 방향
| 고장 유형 | 일반적인 부담 방향과 판단 포인트 |
|---|---|
| 유리 사이 습기(복층유리 밀봉 손상) | 노후로 생기는 몸체 문제라 대개 임대인 쪽. 외부 충격 흔적이 없는지 함께 확인 |
| 잠금장치가 잠기지 않음 | 방범과 직결된 기능 상실이라 대개 임대인 쪽. 무리하게 힘을 줘 부러뜨린 경우는 임차인 쪽 |
| 창이 무겁고 잘 안 열림(호차 마모) | 오랜 사용에 따른 마모면 임대인 쪽. 레일 청소로 해결되는 수준이면 임차인의 일상 관리 |
| 비 올 때 창 주변 누수 | 실리콘 노후, 외벽 문제 등 건물 쪽 원인이라 대개 임대인 쪽. 바로 알리지 않아 피해가 커진 부분은 다툼 소지 |
| 유리 깨짐 | 외부 충격이나 사고 원인을 따짐. 임차인 과실이면 임차인, 원인 불명이면 상황 기록이 중요 |
| 방충망 찢어짐, 손잡이 덮개 분실 | 사용 중 생긴 사소한 손상이라 임차인 쪽으로 보는 경우가 많음 |
표는 일반적인 방향일 뿐 법적 판단이 아닙니다. 실제 부담은 계약서의 특약, 입주 당시 상태, 고장 원인에 대한 증거에 따라 달라집니다. 당사자끼리 정리가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 조정 절차를 이용할 수 있고, 절차와 신청 방법은 해당 기관 안내에서 확인하세요.
결로와 곰팡이는 왜 다툼이 많을까요
결로 곰팡이는 원인이 두 갈래라 책임이 흐려지기 쉽습니다. 하나는 건물과 창의 문제입니다. 단창이나 단판유리, 단열이 약한 외벽 모서리, 밀봉이 깨진 복층유리는 표면이 차가워 어떤 생활 습관에서도 결로가 생깁니다. 다른 하나는 생활 습관입니다. 실내 빨래 건조, 환기 부족, 가구를 외벽에 바짝 붙여 공기가 돌지 않는 것은 습도를 높여 결로를 키웁니다.
흔한 오해는 곰팡이가 생기면 무조건 세입자 관리 소홀이라는 생각, 또는 반대로 무조건 집 구조 탓이라는 생각입니다. 실제로는 두 원인이 겹치는 경우가 많아서, 어느 쪽 비중이 큰지를 보여주는 기록이 판단을 가릅니다. 환기를 하고 습도를 관리했는데도 같은 위치에 반복된다는 기록이 있으면 구조 쪽 원인으로 설명하기 쉬워집니다. 곰팡이 원인과 제거 방법은 창틀 곰팡이에서 다룹니다.
분쟁을 줄이는 기록, 직접 남기는 법
- 입주 첫날 사진: 모든 창을 열고 닫는 짧은 영상, 잠금 상태, 유리 사이 흐림 여부, 창틀 모서리와 창 아래 벽지 상태를 날짜가 남는 휴대폰으로 촬영
- 발견 즉시 문자로 알리기: 고장 위치, 증상, 발견 날짜를 사진과 함께 문자나 메신저로 보내 기록을 남기기. 민법상 임차인은 수선이 필요한 사정을 임대인에게 알릴 의무가 있음
- 습도 기록: 결로가 문제라면 저렴한 습도계로 아침 실내 습도와 환기 시간을 며칠간 메모
- 전문가 소견 받기: 수리 기사나 시공팀에게 원인을 물어 견적서나 문자로 받아두기 (노후, 사용 과실, 구조 문제 중 무엇인지)
- 임의 수리 전 합의: 임대인에게 알리지 않고 먼저 고치면 비용 청구가 어려워질 수 있으니, 업체와 비용 부담을 합의한 뒤 진행
입주 첫날 기록은 퇴거 때 원상회복 범위를 두고 다툴 때도 그대로 쓰입니다. 들어올 때부터 있던 손상인지 살면서 생긴 손상인지를 가를 수 있는 거의 유일한 자료이기 때문입니다.
상황별로 해야 할 일
| 상황 | 할 일 |
|---|---|
| 잠금이 안 돼 방범이 걱정됨 | 즉시 임대인에게 알리고, 연락이 늦으면 임시 보조 잠금을 쓰되 기존 장치는 훼손하지 않기 |
| 비 오는 날 누수 | 물이 번지는 사진을 찍고 바로 알리기. 받침과 수건으로 피해 확산 막기 |
| 유리 사이 습기 발견 | 닦아서 안 지워지는 것을 사진으로 남기고 알리기. 급한 고장은 아니라 수리 일정을 협의 |
| 임대인이 수리를 미룸 | 알린 날짜와 내용을 다시 문서로 보내고, 수리 견적을 받아 금액과 방법을 제안 |
| 임차인이 깨뜨린 유리 | 안전부터 확보하고 유리 조각 정리, 같은 사양으로 교체할 업체와 일정 정하기 |
각 고장의 수리 방법은 샷시 잠금장치 교체, 유리 사이 습기, 창문 유리 깨짐 교체에서 자세히 다룹니다. 깨진 유리를 직접 떼어내는 작업은 다칠 위험이 커서 업체에 맡기세요.
수리 견적을 임대인과 나눌 때 확인할 항목
수리비를 누가 낼지 정할 때 견적서가 판단 자료가 됩니다. 원인과 범위가 적힌 견적서는 양쪽 모두에게 설득력이 있습니다.
- 고장 원인에 대한 업체 판단 (노후 마모, 외부 충격, 사용 과실, 건물 문제)
- 부품 수리로 해결되는지, 유리나 창 전체 교체가 필요한지
- 같은 사양으로 교체하는지, 사양이 바뀐다면 그 차이
- 작업 범위와 출장·부품·작업 비용의 구분
임대인이라면 고장 창을 수리할지 이번 기회에 교체할지를 함께 비교해볼 만합니다. 그 판단 기준은 샷시 수리와 교체 판단 기준에 정리했습니다. 온담창호는 고장 원인과 수리 범위를 문서로 정리해 드려, 임대인과 임차인이 같은 자료를 보고 이야기할 수 있게 돕습니다.
자주 묻는 질문
Q. 세입자가 창문을 먼저 고치고 비용을 청구할 수 있나요?
임대인에게 알리지 않고 먼저 고치면 청구가 어려워질 수 있습니다. 고장을 먼저 알리고 견적과 부담 방식을 합의한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.
Q. 결로 때문에 생긴 곰팡이는 누구 책임인가요?
구조 원인과 생활 습관이 겹치는 경우가 많아 일률적으로 정해지지 않습니다. 환기와 습도 관리를 했는데도 같은 자리에 반복된다는 기록이 판단에 도움이 됩니다.
Q. 계약서에 소모품은 세입자 부담이라고 돼 있으면요?
특약은 원칙적으로 존중되지만 어디까지를 소모품으로 볼지는 해석이 갈릴 수 있습니다. 특약 문구와 고장 내용을 함께 놓고 임대인과 범위를 확인하세요.
Q. 임대인이 수리를 해주지 않으면 어떻게 하나요?
알린 날짜와 내용을 문서로 다시 보내고, 그래도 해결되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 조정 절차를 알아볼 수 있습니다. 절차는 해당 기관 안내에서 확인하세요.
이 글은 일반적인 선택 가이드입니다. 현장 진단과 해당 제품의 공식 기술자료를 대신하지 않습니다.