다가구주택 샷시 교체, 세대별과 일괄 중 무엇이 맞을까요
다가구주택은 건물 전체가 한 사람 소유이고 각 층을 세대별로 임대하는 구조입니다. 세대마다 소유자가 다른 다세대주택과 달리, 창을 언제 어떤 사양으로 바꿀지 건물주가 혼자 결정할 수 있습니다. 대신 세입자의 계약 기간이 제각각이라 모든 세대를 같은 날 비우기가 어렵다는 제약이 붙습니다.
그래서 판단 기준은 세 가지입니다. 누수와 파손처럼 미룰 수 없는 창이 있는지, 같은 외벽 면에 몰린 창을 한 번의 장비 투입으로 처리할 수 있는지, 공실이 생기는 시점이 언제인지입니다. 급한 창은 세대와 상관없이 먼저 고치고, 나머지는 외벽 면 단위로 묶어 공실 시점에 맞춰 바꾸는 방식이 비용과 외관을 함께 지키는 가장 현실적인 순서입니다.
세대별 교체와 일괄 교체 비교
| 항목 | 세대별 순차 교체 | 건물 일괄 교체 |
|---|---|---|
| 장비 투입 | 세대마다 사다리차를 다시 부름 | 한 번에 여러 층 처리 |
| 외관 | 세대마다 프레임 색과 분할이 달라질 수 있음 | 전 층 프레임과 유리 톤 통일 |
| 세입자 일정 | 공실 시점에 맞춰 무리 없이 진행 | 거주 세대와 날짜 협의가 필요 |
| 외벽 마감 | 창마다 실리콘과 마감재 보수를 반복 | 외벽 면 단위로 한 번에 정리 |
| 자금 부담 | 여러 해에 걸쳐 나눌 수 있음 | 한 번에 크게 발생 |
세대별 순차 교체가 늘 더 싸 보이는 것은 한 번에 나가는 금액이 작기 때문입니다. 하지만 고층 창은 세대마다 장비 비용이 따로 붙고, 몇 년 사이 같은 모델이 단종되면 프레임 색이나 분할이 맞지 않는 외관이 남습니다. 장비와 마감이 비용에 어떻게 반영되는지는 샷시 사다리차에서 자세히 다룹니다.
교체 순서를 정하는 기준: 증상, 외벽 면, 공실
다가구주택의 창 문제는 세대마다 다르게 나타나지만, 원인은 건물 구조에서 함께 오는 경우가 많습니다. 꼭대기 층은 지붕과 맞닿아 겨울 결로가 심하고, 북쪽 면 세대는 같은 창이라도 곰팡이 민원이 먼저 들어옵니다. 반지하 세대는 창이 지면에 가까워 빗물과 방범 문제가 겹칩니다.
| 세대·상황 | 먼저 검토할 것 |
|---|---|
| 창틀 주변으로 빗물이 새는 세대 | 창 교체 전 외벽 균열과 실리콘 상태부터 확인 |
| 결로·곰팡이 민원이 반복되는 북측 세대 | 단창이면 이중창 또는 복층유리 사양 상향 |
| 꼭대기 층 세대 | 지붕 단열과 함께 창 단열 사양 검토 |
| 반지하 세대 | 방범 구성과 환기 가능한 개폐 방식 |
| 계약 만료로 공실이 생기는 세대 | 같은 외벽 면 창을 묶어 이 시점에 교체 |
임대인은 임차인이 집을 사용하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로, 누수나 잠기지 않는 창처럼 사용 자체를 막는 하자는 계약 기간과 관계없이 먼저 처리하는 편이 분쟁을 줄입니다. 세입자 입장에서 정리한 내용은 전세 월세 창문 수리를 참고하세요.
건물주가 직접 만드는 세대별 창 목록
업체에 연락하기 전에 세대별 창 목록을 만들어 두면 견적 비교가 쉬워지고, 공실이 생길 때마다 같은 기준으로 발주할 수 있습니다. 다가구주택은 층마다 평면이 달라 같은 위치의 창도 크기가 다른 경우가 흔합니다.
- 세대 호수, 방 이름, 창이 있는 외벽 방향 (남·북·도로 쪽 등)
- 창의 대략적인 가로세로와 개폐 방식 (미서기, 여닫이, 고정창)
- 유리 구성 (한 장짜리 단판 유리인지, 두 장 사이에 공기층이 있는 복층유리인지)
- 프레임 소재 (금속 느낌의 알루미늄인지, 플라스틱 느낌의 PVC인지)
- 증상 기록 (결로, 곰팡이, 외풍, 잠금 불량, 빗물 자국) 과 사진
- 세입자 계약 만료 시점과 연락 가능한 시간대
유리 구성은 창 모서리에서 유리 두께 방향을 보면 확인됩니다. 두 장 사이에 금속이나 수지로 된 띠(간봉)가 보이면 복층유리입니다. 프레임은 손톱으로 두드렸을 때 금속음이 나면 알루미늄일 가능성이 큽니다. 내 창 종류를 구분하는 방법은 우리집 샷시 종류 확인에 더 자세히 정리했습니다.
거주 중인 세대의 창을 바꿀 때 조율할 것
흔한 오해는 세입자가 사는 동안에는 창 교체가 어렵다는 생각입니다. 실제로는 창 수가 적은 원룸형 세대라면 철거부터 마감까지 하루 안에 끝나는 경우가 많고, 가구를 창 앞에서 조금 옮기는 정도로 진행할 수 있습니다. 문제는 공사 자체보다 소음, 먼지, 출입 시간에 대한 사전 합의입니다.
- 출입 시간과 범위를 미리 알립니다. 어느 방의 창을 몇 시부터 작업하는지, 세입자가 집에 있어야 하는지 정해 두세요.
- 보양 범위를 확인합니다. 창 앞 바닥과 가구를 덮는 보양이 견적 포함 항목인지 묻습니다.
- 옆 세대에 소음 시간을 공지합니다. 철거는 소음이 큰 공정이라 같은 건물 세대의 불만이 먼저 나옵니다.
- 교체 후 사용법을 전달합니다. 잠금 위치, 환기 방법, 레일 청소 방법을 세입자에게 알려야 결로 민원이 다시 들어오지 않습니다.
사는 집에서 진행할 때의 준비는 거주중 샷시 교체에 단계별로 정리했습니다.
다가구주택 샷시 견적서에서 확인할 항목
다가구주택은 세대별로 견적을 받으면 항목 이름과 포함 범위가 매번 달라져 비교가 어렵습니다. 처음 받는 견적을 기준표로 삼고, 이후 세대 교체 때도 같은 항목으로 받도록 요청하세요.
- 세대·창 번호별 규격, 개폐 방식, 프레임 색상과 모델명
- 유리 구성 전체 (단판·복층, 로이 코팅, 간봉 종류)
- 철거·폐기물 처리, 사다리차 등 장비 비용이 창별인지 일괄인지
- 외부 실리콘과 내부 몰딩 마감 포함 여부
- 같은 사양으로 추가 세대를 발주할 때의 조건
견적 항목을 읽는 방법은 샷시 견적서 보는 법을 참고하세요. 온담창호는 현장에서 세대별 창 상태를 확인한 뒤 지금 바꿀 창과 공실 때 바꿀 창을 나누어 안내하고, 포함 범위를 문서로 드립니다.
자주 묻는 질문
Q. 다가구주택 샷시 교체 비용은 누가 부담하나요?
건물 소유자인 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다. 세입자가 창을 깨뜨린 경우처럼 책임이 분명한 경우는 계약서와 상황에 따라 달라집니다.
Q. 한 세대만 바꾸면 외관이 어색하지 않을까요?
프레임 색과 분할을 기존 창이나 앞으로 바꿀 창과 맞춰 정하면 차이를 줄일 수 있습니다. 첫 교체 때 건물 전체에 쓸 기준 사양을 정해 두는 것이 좋습니다.
Q. 세입자가 교체를 거부하면 어떻게 하나요?
집을 보존하는 데 필요한 공사는 임차인이 거절하기 어려운 것으로 보는 것이 일반적이지만, 날짜와 시간은 협의해야 합니다. 분쟁이 예상되면 계약서 조항을 먼저 확인하세요.
Q. 외벽 면 단위로 묶는 게 왜 유리한가요?
같은 면의 창은 같은 장비 위치에서 작업할 수 있고, 외벽 실리콘과 마감도 한 번에 정리됩니다. 세대 단위보다 장비 투입 횟수가 줄어듭니다.
이 글은 일반적인 선택 가이드입니다. 현장 진단과 해당 제품의 공식 기술자료를 대신하지 않습니다.