전세 만기 전 샷시 교체, 집주인과 합의할 순서와 시공 시점 정하기

전세 만기 전 샷시 교체, 순서의 출발점은 재계약 여부입니다

전세 만기를 몇 달 앞두고 샷시 교체 이야기가 나오면, 세입자와 집주인 모두 비용 이야기부터 꺼내기 쉽습니다. 그런데 비용 분담은 계약을 이어 가는지, 끝내는지가 정해져야 계산할 수 있습니다. 계속 사는 세입자에게 교체는 남은 기간의 생활 문제이고, 나가는 세입자에게는 이사 일정과 보증금 반환의 문제이기 때문입니다.

전세 만기 전 샷시 교체는 재계약 여부를 먼저 확정하고, 그다음 교체가 고장 수선인지 성능 개량인지 나눈 뒤, 비용과 시공 시점을 한 문서에 함께 적는 순서로 합의하는 것이 분쟁을 줄입니다. 이 순서를 바꾸면 공사는 끝났는데 비용 정산이나 원상복구 문제가 만기 때 다시 불거집니다.

세입자가 왜 집주인 동의를 받아야 하는지, 동의서의 기본 항목은 세입자 샷시 교체에 집주인 동의가 필요한 이유에 정리했습니다. 여기서는 만기가 가까울 때 생기는 일정과 정산 문제만 다룹니다.

1단계: 재계약인지 퇴거인지에 따라 달라지는 판

재계약을 할 세입자라면 교체 효과를 본인이 누리므로, 개량 성격의 교체라도 비용 일부를 부담하고 갱신 조건에 반영하는 방식이 현실적인 합의가 됩니다. 퇴거할 세입자라면 굳이 공사를 맡을 이유가 없고, 집주인이 공실 기간이나 새 세입자 입주 전에 진행하는 편이 일정이 깔끔합니다. 집주인이 매도를 준비 중이라면 교체 여부를 매수인과의 협의에 맡기는 경우도 있습니다.

갱신 요구는 만기 전 법에서 정한 기간 안에 해야 효력이 있으므로, 재계약 의사를 언제 밝혀야 하는지는 현재 주택임대차보호법 기준으로 먼저 확인하세요. 교체 이야기를 이 시점과 따로 진행하면, 갱신 여부가 늦게 정해져 공사 일정이 통째로 밀리는 일이 생깁니다.

2단계: 고장 수선인지 성능 개량인지 나누기

민법상 임대인은 임대 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 창이 닫히지 않거나, 비가 새거나, 잠금이 고장 나 생활에 지장이 있다면 수선의 문제이고 원칙적으로 집주인 부담으로 논의합니다. 반대로 멀쩡히 작동하는 창을 단열이나 소음 때문에 더 좋은 창으로 바꾸는 것은 개량에 가까워, 원하는 쪽이 비용을 내거나 나눠 내는 협의의 영역이 됩니다.

실제로는 둘이 섞여 있습니다. 결로가 심하고 외풍이 있지만 창은 열리고 닫힌다면, 모헤어와 실리콘 같은 부품 수선은 집주인 몫으로, 유리 사양을 올리거나 창 전체를 바꾸는 부분은 분담 협의로 나눠 적으면 정리가 쉽습니다. 고장 수리를 누가 하는지에 대한 기본 원칙은 전세 월세 집 창문 고장, 수리는 누가 할까에서 확인하세요.

3단계: 시공 시점과 일정표 맞추기

샷시 교체는 실측 후 제작 기간이 있고, 현장 시공은 그 뒤에 잡힙니다. 그래서 만기일이나 이사일에서 거꾸로 날짜를 세어야 합니다. 퇴거 후 공실 기간에 하려면 실측은 세입자가 살고 있을 때 해야 하므로, 실측 방문에 세입자가 협조할지도 미리 합의해 둬야 합니다. 제작 기간과 시공일을 나눠 계산하는 방법은 샷시 교체 기간 계산법에 정리했습니다.

• 계약서에서 만기일과 특약(원상복구, 수선 범위)을 먼저 확인하세요.
• 재계약 의사를 밝힐 날짜와 실측 가능한 날짜를 달력에 함께 적으세요.
• 업체에 제작 기간을 물어 만기일 또는 이사일에서 거꾸로 시공 가능 날짜를 계산하세요.
• 공동주택이라면 관리사무소에 공사 신고 방법, 엘리베이터 사용 예약, 사다리차 가능 여부를 물어 두세요.
• 거주 중 시공이라면 가구 이동 범위와 공사 당일 짐 정리 책임을 누가 지는지 정하세요.
• 새 세입자 입주가 정해졌다면 시공 완료일과 입주일 사이에 실리콘이 굳을 여유를 두세요.

공동주택 공사 절차는 관리사무소에 확인할 것에, 살면서 공사할 때의 준비는 살면서 샷시 교체하기에 있습니다.

만기 직전 교체에 대한 흔한 오해

세입자가 만기 직전에 자기 돈으로 샷시를 바꾸면 나갈 때 당연히 돌려받는다는 생각은 정확하지 않습니다. 민법은 임차인이 목적물의 객관적 가치를 높이는 비용을 들인 경우 임대차 종료 때 그 가치 증가가 남아 있으면 상환을 청구할 수 있도록 하지만, 임대인은 지출 금액과 가치 증가액 중에서 정할 수 있고, 많은 임대차 계약서에 원상복구나 비용 청구를 하지 않는다는 특약이 들어 있습니다. 비용을 낸다면 정산 방식을 공사 전에 문서로 정해야 합니다.

반대로 집주인이 만기 전에 세입자 동의 없이 교체 날짜를 정할 수 있다는 생각도 맞지 않습니다. 세입자가 거주하는 동안은 출입과 공사 일정에 세입자의 협조가 필요하고, 공사로 생기는 불편과 파손 책임을 어떻게 나눌지도 합의 대상입니다. 집주인이 원하는 교체라면 세입자의 일정에 맞추는 대신 공사 후 청소나 가구 이동을 집주인 쪽이 맡는 식으로 조율하는 경우가 많습니다.

보증금 반환과 교체 비용을 서로 상계하기로 할 때는 금액과 날짜를 명확히 적어야 합니다. 말로만 정해 두면 만기 날 공사 하자나 추가 비용을 이유로 반환이 늦어지는 일이 생기기 쉽습니다.

합의서와 시공 계약서에 함께 적을 것

합의서는 집주인과 세입자 사이의 문서이고, 시공 계약서는 계약 당사자와 업체 사이의 문서입니다. 둘의 내용이 맞아야 나중에 하자 보수 요청을 누가 할지까지 정리됩니다.

• 시공 계약 당사자: 집주인 명의인지 세입자 명의인지, 하자 보수 요청은 누가 하는지
• 교체 범위: 창 위치별 교체 여부와 사양, 수선 항목과 개량 항목의 구분
• 비용 부담: 항목별 부담 주체와 지급 시점, 보증금과의 상계 여부
• 만기 때 정리: 원상복구 면제, 비용 상환 청구 여부, 공사 흔적 처리
• 일정: 실측일, 시공일, 퇴거일 또는 입주일, 지연 시 처리 방법

시공 계약서에 들어가야 할 기본 항목은 샷시 시공 계약서 항목에서 확인하세요. 온담창호는 임대 중인 집의 상담이라면 계약 당사자와 일정 조건을 먼저 확인하고, 수선 항목과 교체 항목을 나눠 견적 범위를 문서로 안내드립니다.